Dans le cadre d’une location immobilière, il est fréquent de parler de pas-de-porte. Également appelé droit d’entrée, le pas-de-porte est avant tout considéré comme une indemnité que le propriétaire du bien immobilier en location exige du nouveau locataire. S’agissant d’une clause du bail commercial, voici les principaux points à retenir sur cette notion en matière de droit immobilier.
Pas-de-porte : quèsaco ?
Au moment de conclure le bail d’un local vacant, une somme est versée par le preneur ou le futur locataire au bailleur. Cette somme définitivement acquise par le bailleur ou le propriétaire est alors appelé pas-de-porte, souvent appelé droit d’entrée. Versé en une seule fois ou en plusieurs échéances – à la convenance des deux parties – le pas-de-porte intègre uniquement la signature d’un bail commercial, en sus du loyer. Il s’agit effectivement d’une pratique légale et fréquente.
Bien que le pas-de-porte équivaut à un droit d’entrée – d’où son appellation – il peut aussi être versé par le nouveau locataire, cette fois-ci au locataire sortant, décidant de céder son bail commercial. A ce moment-là, le pas-de-porte est aussi appelé droit au bail. Concrètement, il s’agit d’une redevance complémentaire que le locataire doit verser au propriétaire ou bailleur, à l’occasion de son entrée dans les lieux. Juridiquement parlant, le droit d’entrée peut prendre différentes formes.
Droit d’entrée et bail commercial
En droit immobilier à Cannes et en France, il faut savoir effectivement que le pas-de-porte ou droit d’entrée peut avoir différentes natures juridiques.
- Premièrement, le pas-de-porte peut prendre la forme d’un supplément de loyer. Il assure ainsi la sécurité du propriétaire contre les augmentations loyer, notamment celles non coordonnées à la valeur locative réelle des locaux. De ce fait, le droit d’entrée sera évidemment pris en compte lors du renouvellement du bail commercial et du loyer.
- En second lieu, le droit au bail peut aussi être perçu en tant qu’indemnité relative à la contrepartie pécuniaire des avantages commerciaux sans rapport avec le loyer, correspondant à tous les éléments de natures diverses, comme les mobiliers, etc.
- Enfin, le droit d’entrée peut également être perçu au titre d’une redevance correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux.
Le montant du droit au bail
En ce qui concerne le montant du pas-de-porte, il est fixé librement par le propriétaire ou le bailleur en fonction de l’attractivité de la zone d’implantation du local. En principe, il n’existe aucune méthodologie propre permettant de définir la valeur du pas-de-porte, mais il représente le plus souvent entre trois à six mois de loyer. Autrement dit, le nouveau locataire est totalement libre de négocier avec le bailleur ou propriétaire le montant du droit d’entrée à verser au moment d’entrer dans les locaux. Si les parties le souhaitent cette négociation peut se faire devant un avocat en droit immobilier.
Généralement, le montant du pas-de-porte est assez conséquent par rapport au prix du loyer. Le droit d’entrée permet justement au propriétaire de baisser le loyer mensuel du local commercial. En effet, le droit d’entrée entraine une baisse de la valeur locative, un véritable atout sur le long terme pour les locataires, néanmoins au moment du renouvellement du loyer ou encore de celui du contrat de bail.
3 fonctions possibles
De ce fait, le pas-de-porte peut assurer trois fonctions possibles dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Dans les cas les plus fréquents, le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer. D’une part, le propriétaire ou bailleur se prémunit contre les hausses de loyer ne correspondant pas à la hausse de la valeur locative réelle des locaux. D’autre part, il préserve le locataire d’une hausse de loyer trop conséquente lors du renouvellement, dans la mesure où ce supplément de loyer est pris en compte pour déterminer le nouveau loyer du bail renouvelé.
‘, une somme non déductible et non amortissable. Enfin, le propriétaire est aussi tenu de préciser clairement dans le bail la qualification du droit d’entrée qui peut être de nature mixte, autrement dit au titre de supplément de loyer et d’indemnité.
Les conséquences fiscales
Suivant la qualification du pas-de-porte, c’est tout logiquement que les conséquences fiscales diffèreront. Dès lors que le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer, il doit donc être déclaré en tant que revenu foncier par le bailleur. De ce fait, si le loyer du bail est assujetti à la TVA, il en sera de même pour le pas-de-porte. Du côté du preneur, il est considéré comme une charge déductible des résultats.
Dans la mesure où le droit d’entrée est qualifié d’indemnité, aucune imposition n’est alors prévue pour le bailleur ou propriétaire. En ce qui concerne le locataire, le droit d’entrée représente alors un élément incorporel non amortissable qui sera inscrit à l’actif du bilan. En d’autres termes, le pas-de-porte n’est pas soumis au droit d’enregistrement.
