Le bail commercial a de nombreuses spécificités, notamment sur la durée. Attention entre autres à ne pas laisser ce bail se prolonger au-delà de 9 ans. On vous explique pourquoi.
Pourquoi un bail commercial est-il différent d’un bail signé entre particuliers ?
Qu’il soit dans le commerce, l’industrie ou l’artisanat, le locataire d’un bail commercial dispose de droits plus étendus. L’objectif du législateur est de lui permettre de bénéficier d’une certaine stabilité, essentielle au développement de son activité. C’est ce qu’on appelle le droit à la propriété commerciale.
Quelles sont les conditions de fixation et de révision du montant du loyer ?
Comme dans tout contrat privé, le montant du loyer initial est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Par la suite, le loyer peut être révisé chaque année si le contrat comporte précisément une clause d’indexation annuelle. En l’absence de cette clause, le loyer peut être révisé au bout de 3 ans, à la demande de l’une ou l’autre des parties. On parle alors de révision triennale.
Ces règles s’appliquent pendant 9 ans avec, dans tous les cas de figure, un plafonnement lié, selon les situations, à des indices officiels comme l’indice des loyers commerciaux ou l’indice du coût de la construction.
Que faut-il faire au bout de ces 9 années ?
Le plus souvent, après 9 ans de location, il y a une prorogation tacite. C’est à ce moment-là que des problèmes peuvent survenir. En effet, après 12 ans de bail, le montant du loyer est totalement déplafonné. Cela peut engendrer pour le locataire de très mauvaises surprises.
On recommande donc au locataire de bien avoir en tête et dans son agenda cette date butoir de 9 ans. C’est à ce moment-là qu’il doit prendre l’initiative de demander le renouvellement, car le propriétaire a tout intérêt à ne pas bouger.
Concrètement, cette demande passe par un acte d’huissier qui s’appuie sur l’alinéa 4 de l’article L 145-10 du Code de commerce. A partir de là, le bail est renouvelé et surtout, le montant du loyer reste plafonné.
Nos conseils au locataire ou au futur locataire d’un bail commercial
- Signez un bail stipulant la durée statutaire de 9 ans, et relisez bien le contrat, notamment les clauses qui écartent le plafonnement, mais aussi les clauses recettes – celles-ci fixent une partie du loyer en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.
- Enregistrez bien dans votre agenda les dates de révision triennale et la date correspondant aux 9 ans du contrat.
- Si vous avez déjà signé un bail commercial, faites réaliser un audit de ce contrat par un avocat. Il pourra vous expliquer en détail, si nécessaire, le bail commercial et sa réglementation. Mieux encore, le professionnel pourra repérer les clauses nulles et vérifier les clauses d’indexation.
Plus en détail, l’avocat pourra vérifier les points suivants :
- les charges
- la bonne exécution des travaux prévus
- le respect de la délivrance conforme