Lorsqu’un commerçant s’implante dans son nouveau point de vente, diverses actions se présentent à lui : signer le bail, aménager son nouveau commerce et le faire connaître tout en fidélisant ses premiers clients.
La première étape consiste donc à bien étudier le bail commercial, dit aussi le 3/6/9 et être attentif à son contenu.
Car c’est ce contrat, passé avec votre propriétaire, qui va décider du destin de votre commerce.
1. Le contenu du bail commercial
Le bail commercial est un contrat qui peut être oral, même si c’est plus pratique qu’il soit écrit. Le propriétaire du local commercial et son nouveau locataire doivent décider ensemble de son contenu, bien qu’il y ait un fil conducteur à respecter.
La discussion est parfois longue, mais toujours très importante. Pour que les deux protagonistes soient toujours sur le bon chemin, un avocat ou un notaire doit les accompagner.
Voici ce que l’on retrouve généralement dans un bail commercial :
- L’adresse du local, sa description et sa superficie ;
- Le montant du loyer ;
- Le dépôt de garantie, généralement 3 mois en avance, bloqués par le bailleur ;
- Diverses clauses facultatives, notamment la clause “tous commerces” et une autre autorisant la sous-location ;
- Les charges du locataire (impôts fonciers, taxes sur les ordures ménagères…) et les charges du propriétaire (les grosses réparations).
Le locataire doit être assuré d’une MRP, Risque Multi professionnel comprenant vols, incendies et inondations.
2. Le montant du loyer
Le montant du loyer que devra régler chaque mois le locataire est défini librement par les deux parties.
Divers éléments doivent être pris en compte pour définir le montant du loyer, et notamment deux : les clauses et l’emplacement du local. En effet, un bail commercial comprenant de nombreuses clauses permet au locataire d’avoir beaucoup de libertés. En contrepartie, le loyer peut-être plus cher.
Il est également possible de définir le prix au mètre carré en se basant sur les prix moyens du quartier. Il est alors conseillé de se faire aider par un professionnel de l’immobilier car les montants d’un local commercial peuvent être différents de ceux des appartements.
De plus, les prix peuvent varier selon l’emplacement du local : est-il dans une rue attractive, dans une zone commerciale… ?
3. Bail commercial et aménagement du local
L’aménagement dulocal est une étape importante dans la carrière d’un commerçant. Une boutique correctement structurée permet aux clients de se sentir bien et de faire leurs courses dans de bonnes conditions.
Généralement, un commerçant motivé a déjà des idées sur la manière dont il souhaite structurer son commerce. Heureusement, le bail commercial autorise le locataire à aménager le local comme il le souhaite. Il doit s’en servir pour l’activité mentionnée dans le contrat mais mis à part cela, il est totalement libre. Pour une épicerie, il est important d’acheter des meubles de fruits et légumes, des têtes de gondole, des caisses efficaces, des tourniquets à mettre à l’entrée…
4. Le changement d’activité professionnelle
Le bail commercial a une durée de validité de 9 ans et peut être renouvelé. Cela laisse du temps au commerçant de voir son business se développer. Que doit-il faire s’il souhaite proposer d’autres prestations ?
Heureusement, l’évolution de carrière est acceptée par la loi et le bail commercial ne pose relativement pas de problème par rapport à cela.
Si la fameuse clause “tous commerces” est activée, le commerçant peut faire toutes les activités qu’il souhaite sans avoir besoin de demander l’accord du propriétaire. La seule chose que doit faire le locataire est d’envoyer une lettre recommandée à son bailleur pour lui informer de son intention de changer d’activité.
La loi française autorise l’activité complémentaire. Cela n’est pas vu comme un changement de carrière, mais comme un développement, un agrandissement, et cela est autorisé. Par exemple, une épicerie devrait pouvoir installer un stand de confiseries sans rencontrer de problèmes !